Zwangsversteigerung 2-Zimmerwohnung

Verkehrswert: 101.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Wohnung links vorne im II. OG und einen Hobby- und Abstellraum Nr. I.2.1. in einem Mehrfamilienhaus.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 08.05.2025 äußerlich sowie in den gemeinschaftlichen Bereichen des Gebäudes besichtigt. Das Objekt konnte in der Wohnung und im zugehörigen Hobby- und Abstellraum nicht von innen besichtigt werden, sodass die Bewertung insoweit auch auf Unterlagen und Planangaben basiert.

Wohnung

Die zu bewertende Einheit ist eine Eigentumswohnung Nr. 1.2.1 im 1. Obergeschoss vorne links mit einer Wohnfläche von 53,27 m². Zur Wohnung gehören Diele, Wohnzimmer mit Balkon, Flur mit Abstellraum, Küche, Badezimmer sowie Schlafzimmer mit weiterem Balkon; zusätzlich ist ein Hobby- und Abstellraum im Kellergeschoss mit 12,09 m² Nutzfläche zugeordnet. Die Wohnung ist damit als kompakte 2-Zimmer-Wohnung mit funktionaler Aufteilung konzipiert.

Die Grundrissgestaltung wird als baujahresüblich und zweckmäßig beschrieben. Das Wohnzimmer ist nach Süden orientiert, die Küche nach Südosten, Flur mit Abstellraum, Bad und Schlafzimmer nach Osten; daraus resultieren eine sehr gute Belichtung und Besonnung. Als besondere Bauteile sind die beiden Balkone hervorzuheben.

Der Innenzustand der Wohnung konnte mangels Innenbesichtigung nicht überprüft werden. Aussagen zum konkreten Ausbau innerhalb der Wohnung sind deshalb nur eingeschränkt möglich. Die Wohnung war laut Unterlagen in sich abgeschlossen; die bauliche Anlage machte insgesamt optisch einen soliden Eindruck. Wegen der unterbliebenen Innenbesichtigung wurde in der Wertermittlung ein Risikoabschlag berücksichtigt.

Gebäude

Die Wohnung befindet sich in einem 1972 errichteten Mehrfamilienhaus, dessen modifiziertes Baujahr mit ca. 1976 angesetzt wurde. Der Wohnblock besteht aus drei Gebäuden mit jeweils 15 Wohnungen (Genheimer Straße 2, 4 und 6), insgesamt 45 Einheiten. Das Gebäude Nr. 2 umfasst Kellergeschoss, Erdgeschoss, 1. Obergeschoss und 2. Obergeschoss; das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Die Bauweise ist massiv, die Grundrissgestaltung des Hauses zweckmäßig.

Konstruktiv sind Betonfundamente, massive Außen- und Innenwände sowie Stahlbetondecken und Stahlbetontreppen vorhanden. Das Gebäude verfügt über ein Flachdach in Warmdachkonstruktion. Am Gemeinschaftseigentum wurden in der Vergangenheit Modernisierungen unterstellt; daraus wurde eine modifizierte Restnutzungsdauer von 31 Jahren bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren abgeleitet. Der Zugang ist nicht barrierefrei, ein Aufzug ist nicht vorhanden. Ein Denkmalschutz besteht nicht.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Einheit wohnlich genutzt; ein Mietvertrag lag nicht vor, die konkrete Belegung war unbekannt.

Das Objekt liegt in Bad Kreuznach, Ortsteil Winzenheim, im Landkreis Bad Kreuznach in Rheinland-Pfalz. Bad Kreuznach hat 52.529 Einwohner und ist Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums.

Die Mikrolage befindet sich im Südosten von Winzenheim in einer überwiegend homogenen Wohnbebauung am Randbereich einer Wohnanlage. Die Wohnlage wird als gut eingestuft. Das Grundstück liegt an einer Wohnstraße mit Anliegerverkehr; während der Ortsbesichtigung wurden keine außergewöhnlichen Immissionen festgestellt. Die Nachbarschaft ist durch Wohnbebauung geprägt.

Schulen, Kindergarten, Ärzte, Apotheke, Lebensmittelmärkte und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind im Stadtgebiet vorhanden. Eine Bushaltestelle befindet sich in kurzer Entfernung; auch ein Bahnhof ist in der näheren Umgebung erreichbar. Damit besteht eine gute Anbindung an den öffentlichen Nah- und Regionalverkehr.

Das Gesamtgrundstück ist 2.330 m² groß, rechteckig bis parallelogrammförmig zugeschnitten und überbreit. Die Straßenfront beträgt ca. 76,07 m, die mittlere Tiefe ca. 30,63 m. Es handelt sich um baureifes, geordnetes und ortsüblich erschlossenes Land; das Grundstück ist teilweise mit Hecken eingefriedet und weist kleinere Anpflanzungen sowie befestigte Gehflächen auf.