Zwangsversteigerung Lager-/Hobbyraum im Untergeschoss

Verkehrswert: 50.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um einen Lager-/Hobbyraum im Untergeschoss einer Wohnanlage, ehemals Fahrschule.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 18.03.2026 örtlich besichtigt; alle Räumlichkeiten des Hauses einschließlich der zu bewertenden Teileigentumseinheit im Kellergeschoss waren zugänglich. Die Bewertung stützt sich zudem auf Bauakte, Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungspläne.

Wohnung

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich nicht um eine Wohnung, sondern um die Teileigentumseinheit Nr. 5 im Kellergeschoss. Die Einheit umfasst laut Aufteilungsplan einen größeren belichteten Raum, einen kleinen unbelichteten Büroraum sowie ein WC in einfacher Ausführung, das im Treppenbereich außerhalb der eigentlichen Einheit angeordnet ist. Die Nutzfläche beträgt 52,77 m²; die anteilige Bruttogrundfläche wurde mit 68,00 m² ermittelt.

Die Räume wurden früher als Fahrschule genutzt, für diese Nutzung liegt jedoch keine baurechtliche Genehmigung vor. Aufgrund Raumhöhe, Belichtung, Ausstattung und Marktgängigkeit ist eine gewerbliche oder büroartige Nutzung nach den Feststellungen des Gutachtens kaum tragfähig. Als realistisch wird nur eine Nutzung als Hobbyraum, Lagerraum oder ergänzende Nebenfläche angesehen.

Der Ausbauzustand ist weitgehend baujahrsprünglich und stark renovierungsbedürftig. Es wurden seit der Bauzeit offensichtlich keine nennenswerten Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Für eine nachhaltige Vermietbarkeit sind insbesondere die Erneuerung von Fenstern, WC, Türen, Wand- und Bodenbelägen sowie der Installationen erforderlich. Die Belichtungsverhältnisse werden als mäßig beschrieben.

Gebäude

Das Teileigentum liegt im Kellergeschoss eines 1966 errichteten, zweigeschossigen und vollunterkellerten Mehrfamilienhauses mit ausgebautem Dachgeschoss. Das Gebäude ist nach WEG in vier Wohnungen und eine Teileigentumseinheit aufgeteilt; zusätzlich besteht eine angebaute Garage, die jedoch einer anderen Einheit zugeordnet ist. Die Baugenehmigung für Wohnhaus und Garage stammt vom 26.01.1966; 2005 wurde eine Nutzungsänderung von Wohnräumen im Obergeschoss zu Praxisräumen genehmigt.

Die Bauweise ist massiv mit Beton- bzw. Stahlbetonfundamenten, Kelleraußenwänden aus Stahlbeton, übrigen Wänden aus Mauerwerk und massiven Decken. Der allgemeine Gebäudezustand ist überaltert. Seit der Bauzeit wurden am Gemeinschaftseigentum nur die notwendigsten Instandhaltungen vorgenommen; im Obergeschoss wurden teilweise Fenster erneuert, im Dachgeschoss ein Bad renoviert. Im Übrigen besteht erheblicher Instandhaltungs- und Modernisierungsstau. Genannt werden insbesondere erneuerungsbedürftige Heizung, renovierungsbedürftige Fassade, sanierungsbedürftige Außenanlagen, erneuerungsbedürftige Treppenhausfenster, erforderliche Wärmedämmmaßnahmen an Kellerdecke und Dach, Balkonsanierungen sowie die Erneuerung gemeinschaftlicher Wasser-, Abwasser- und Elektroleitungen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Teileigentumseinheit seit etwa 2010 unvermietet und ungenutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach in Holzkonstruktion mit Ziegeleindeckung; 2. Dachgeschoss nicht gedämmt, Dach insgesamt nur bauzeitüblich und unzureichend gedämmt

• Heizung & Warmwasser: alte Ölzentralwarmwasserheizung mit Wärmeabgabe über Heizkörper; kellergeschweißter Öltank mit ca. 10.000 Litern; in der Teileigentumseinheit keine Warmwasserversorgung vorhanden

• Elektroinstallation: bauzeitübliche Installationen; Erneuerungsbedarf der Installationen einschließlich Elektro-, Wasser- und Abwasserleitungen innerhalb der Einheit beschrieben

• Fenster: alte Holzfenster mit Zweischeibenverglasung in der Einheit; Treppenhausverglasung mit Holzfenstern und Einscheibenverglasung; teilweise erneuerungsbedürftig

• Sanitär: WC in einfacher Ausstattung, im Treppenhaus außerhalb der eigentlichen Einheit gelegen

Das Objekt liegt in Eggenstein-Leopoldshafen, Ortsteil Eggenstein, im Landkreis Karlsruhe in Baden-Württemberg. Die Gemeinde hat rund 16.400 Einwohner.

Die Mikrolage befindet sich innerhalb eines allgemeinen Wohngebiets in offener Bauweise und wird als mittlere Wohnlage eingestuft. Die Nachbarschaft ist überwiegend von zweigeschossiger Wohnbebauung geprägt; in der Umgebung befinden sich auch ein Arzt und ein Zahnarzt. Das Grundstück liegt an einer öffentlichen, zweispurig ausgebauten und asphaltierten Straße mit Gehwegen auf beiden Seiten.

Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind vorhanden. Im Ort bestehen zwei Grundschulen und eine Gemeinschaftsschule; weitere Schulen befinden sich im Umland. Die nächste Stadtbahnhaltestelle mit Verbindung nach Karlsruhe liegt rund 500 m entfernt, der nächste ICE-Bahnhof befindet sich in Karlsruhe.

Das zugehörige Grundstück mit 679 m² ist rechteckig zugeschnitten, etwa 19,40 m breit und etwa 35 m tief. Es ist weitgehend eben, normal zu den Nachbargrundstücken und zur Straße gelegen sowie voll erschlossen. Die Außenanlagen sind stark verwildert und bestehen aus Hecke, Bäumen, Büschen, befestigtem Hauszugang und Garagenvorplatz. Die Einfriedung erfolgt teils durch Mauer, teils durch Maschendrahtzaun; straßenseitig besteht Bewuchs.