Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte mit Nebengebäuden

Verkehrswert: 475.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte mit Nebengebäuden.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 04.09.2025 in Augenscheinnahme besichtigt. Die Feststellungen zur Bauausführung und zum Zustand erfolgten rein visuell, zerstörende Untersuchungen wurden nicht durchgeführt. Die Bewertung stützt sich teilweise auf Unterlagen und Auskünfte.

Gebäude

Das Einfamilienhaus als Doppelhaushälfte wurde ca. 1954 in massiver Bauweise errichtet, ist vollständig unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss. In den Jahren 2011 bis 2014 erfolgten umfassende Modernisierungen: Innenausstattung, Sanitär- und Elektroinstallationen, Heizungsanlage, Vollwärmeschutz der Außenwände, Modernisierung der Fenster, Dachsanierung und Ausbau, neue Drainage sowie Modernisierung von Schuppen/Nebengebäuden.

Die Raumaufteilung zeigt sich funktional:

• im Kellergeschoss gibt es ein als Büro nutzbares Zimmer, mehrere Kellerräume, Heizraum und Waschküche mit Zugang zum Garten.

• Das Erdgeschoss bietet Flur, Gäste-WC, Küche, Wohn-/Essbereich und ein Gästezimmer.

• Das Dachgeschoss ist aufgeteilt in Flur, Elternschlafzimmer, zwei Kinderzimmer und ein Badezimmer.

Insgesamt beträgt die marktübliche Wohnfläche ca. 110 m² (Berechnung plausibilisiert, Abweichungen möglich). Die Belichtung und Besonnung sind dank der Ecklage mit Fensterflächen im Süden und Westen gut. Instandhaltung und Modernisierungsstand werden insgesamt als gut bewertet. Die Substanz des Hauses entspricht nicht vollständig Neubauanforderungen, ist aber zeitgemäß erhalten und gepflegt.

Weitere Gebäude

Im rückwärtigen Grundstücksteil befinden sich ein Holzschuppen und ein Unterstand, beide in einfacher Holzkonstruktion. Die Nebengebäude wurden 2014 renoviert, sind von einfacher Qualität und als Nebenanlagen zu bewerten. Sie dienen als Abstell- und Lagerflächen, sind nicht beheizbar und nicht wohnlich ausgebaut.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Dach: Satteldach, holzverschalte Dachkonstruktion, Falzziegeldeckung

• Heizung: Gas-Zentralheizung (Modernisierung 2010), Wärmeverteilung vermutlich über Heizkörper, Warmwasser über zentrale Gastherme

• Böden: Laminat und Fliesen

• Fenster: Doppelt verglaste Kunststofffenster mit Aufsatzrollläden

• Sanitärausstattung EG: Gäste-WC (WC, Waschbecken)

• Sanitärausstattung DG: Bad mit Eckbadewanne, Dusche, Waschtisch, WC

Heitersheim (ca. 6.600 Einwohner), Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald, Baden-Württemberg

Die Immobilie liegt in einem ruhigen, gewachsenen Wohngebiet am westlichen Stadtrand, geprägt von ein- und zweigeschossiger Wohnbebauung der Nachkriegszeit. Die Danzigerstraße ist eine wenig befahrene Anliegerstraße. Das Umfeld ist geprägt von Familienhäusern mit begrünter Umgebung. Nachbarschaftliche Bebauung überwiegend Altbauten der 1950er bis 1970er Jahre. Die Mikrolage ist als gut, die Infrastruktur als sehr gut einzustufen.

Infrastruktur:
Einkaufsmöglichkeiten, mehrere Ärzte, Apotheke, Kindergarten und Schulen sind fußläufig bzw. im Nahbereich (0,3–3,5 km) erreichbar. Der Bahnhof Heitersheim ist ca. 600 m entfernt, zur nächsten Bushaltestelle sind es etwa 300 m. Die Entfernung zur nächsten Bundesstraße (B3) ist gering. Anschluss zur Autobahn A5 ist in gut 6 km Entfernung gegeben. Freizeit- und Naherholungsflächen (Grünanlagen, Wald) finden sich in kurzer Distanz (unter 2 km).

Grundstück:
Das Grundstück hat eine Größe von 580 m², ist langgestreckt, annährend eben und nahezu rechteckig zugeschnitten. Es weist Rasenflächen als Vorgarten und Garten im rückwärtigen Bereich sowie Pflasterflächen für Wege und Zufahrten auf. Eine Einfriedung ist teilweise mit Zaun, Mauer und offenen Bereichen ausgeführt.

Das Grundstück befindet sich in der Bebauungszone „Zollmatten“ (Bebauungsplan, Rechtskraft seit 1950). Es ist nicht voll baulich ausgenutzt, Erweiterungen wären demnach grundsätzlich möglich. Die Hochwassergefährdung ist als gering eingestuft (ein Hochwasserereignis mit seltener Wahrscheinlichkeit von einmal in 100-200 Jahren).